Guía
Guía para comprar un hotel en Colombia: qué revisar antes de firmar
Lista de verificación para inversionistas y operadores: documentos legales, cifras operativas, personal, reservas vigentes y el orden correcto del proceso, desde el acuerdo de confidencialidad hasta el cierre.
Por Equipo de Inmobiliaria García & Asociados · Actualizada el 29 de septiembre de 2026
Un hotel no es solo un inmueble
Al comprar un hotel usted adquiere, además del edificio, una operación: personal, contratos con plataformas de reservas, reputación en línea, licencias y obligaciones tributarias. Por eso la revisión es más amplia que la de una vivienda y suele hacerse bajo acuerdo de confidencialidad.
Esta guía ordena esa revisión en cinco frentes. No sustituye a su abogado ni a su contador; sirve para que la conversación con ellos empiece con las preguntas correctas.
1. Lo legal del inmueble
Certificado de tradición y libertad, escritura, uso del suelo compatible con hotelería, licencia de construcción y, si el hotel está en propiedad horizontal, el reglamento y la autorización de uso comercial. Confirme si existen hipotecas, embargos o procesos en curso.
2. Lo legal de la operación
Registro Nacional de Turismo (RNT) vigente y a nombre de quién está; concepto de bomberos y sanitario; registro de contribución parafiscal de turismo; licencias de música y funcionamiento cuando apliquen. Si el RNT está a nombre del operador actual, defina si se traspasa o si usted lo tramitará de nuevo.
3. Las cifras, con fuente y fecha
Pida ocupación mensual, tarifa promedio (ADR), ingresos por habitación disponible (RevPAR), ingresos totales y gastos de al menos dos años, con extractos o declaraciones que los respalden. Cualquier cifra sin soporte es una hipótesis. Ninguna inmobiliaria seria le garantizará rentabilidad: lo que puede ofrecerle son datos históricos auditables.
4. Personal, reservas y plataformas
Revise contratos laborales, antigüedad y pasivos (cesantías, primas, vacaciones): en una compra con operación en marcha suele haber sustitución patronal. Pida el listado de reservas futuras ya pagadas y cómo se transfieren, y verifique quién es titular de las cuentas en Booking, Expedia, Airbnb y del motor de reservas, porque ahí vive la reputación del hotel.
5. El orden del proceso
Solicitud de información y perfil del comprador; acuerdo de confidencialidad; ficha completa con cifras y documentos; visita y due diligence con su equipo; oferta y promesa de compraventa; cierre y transición de la operación. Saltarse el acuerdo de confidencialidad o la due diligence suele costar más que el tiempo que ahorra.
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué algunos hoteles se venden con nombre en clave?
- Para proteger la operación: si huéspedes, empleados o competidores saben que el hotel está en venta, la reputación y el equipo pueden resentirse. La información completa se entrega tras firmar un acuerdo de confidencialidad.
- ¿Se puede comprar solo el inmueble y no la operación?
- Sí. Se negocia si la compra incluye la operación en marcha (personal, reservas, cuentas) o solo el edificio. Cambia el precio, los pasivos que asume y el tiempo de transición.
- ¿Qué es el RNT y por qué importa?
- El Registro Nacional de Turismo es obligatorio para operar alojamiento en Colombia. Sin RNT vigente el hotel no puede vender legalmente ni figurar en plataformas formales.